养老模式中以房养老的风险分析（一）

随着人口老龄化进程的加速，养老问题日益成为社会关注的焦点。以房养老，这一曾经被寄予厚望的创新型养老模式，试图为老年人提供一种利用房产资源实现养老保障的途径。然而，看似美好的设想背后，却隐藏着诸多复杂且棘手的风险。

理想与现实之间往往存在着巨大的鸿沟。在以房养老的实践过程中，各种风险逐渐浮出水面。从政策法规层面来看，相关法律法规尚不完善，缺乏对以房养老模式的全面规范与保障，使得老年人在参与过程中面临着诸多法律风险，一旦出现纠纷，维权之路将异常艰难。

市场风险

1、利率风险：

以房养老产品期限长，市场利率波动频繁且不可预测。如果实际利率高于约定利率，贷款方可能面临贷款额和应计利息高于抵押房产价值的风险；反之，借款人可能提前还款并终止合同，影响金融机构的收益。

2、房地产价格波动风险：

房地产市场存在不确定性，房价可能下跌。如果在合约结束时，房屋出售价格不足以弥补之前发放的贷款总值及其利息，金融机构将面临亏损风险。

社会风险

1、长寿风险：

参与者的寿命超过预期，金融机构需支付额外的现金流，可能导致亏损。不同地区的居民预期寿命因生活习惯等因素存在差异，增加了合理定价的难度。

2、逆向选择：

身体状况较好的老人更倾向于申请“反向抵押”产品，因为他们有更大可能获得较多现金流。这可能导致参加该产品的居民都是身体状况较好、较为长寿的老人，一方面使金融机构亏损，另一方面难以帮助到真正需要帮助的老人。

3、住房损耗风险：房屋产权转移后，参与者可能缺乏维护住房的动力，导致住房质量长期损耗，影响房产变现价值，给金融机构带来风险。

法律风险

1、产权问题：农村私有房产和“小产权房”存在法律模糊和矛盾的境地。金融机构对农村私有房产只能评估房产价值，无法评估宅基地价值，导致贷款数额减少。且农村私有房屋土地使用权只能在农村集体经济组织内部流转，给金融机构转让套现带来问题。而“小产权房”所有者无法拥有完整的地产产权，影响其作为抵押物的合法性。

2、遗嘱效力问题：

《民法典》实施后，公证遗嘱效力不再优先。如果房屋抵押的老年人在去世前自行更改遗嘱或重新拟定自书遗嘱，导致公证遗嘱效力被覆盖，金融机构的权益将遭受重大损害，债权执行难度增加，抑制了金融机构参与以房养老的动力。